富力地產將步恒大後麈? 大股東注資80億也救不了?

恒大集團(3333.HK)的債務風暴為港股市場帶來極大震盪，其美元債劵價格已經跌至$25美分(每面值$1)，恒大違約基本上已毫無懸念，現時的問題是會不會衍生系統性風險的問題，或拖累其他內房也捲入債務違約的漩渦。

富力地產(2777.HK)一直被視為下一間違約的大型內房的「大熱門」，本週一收市後出了一道新聞：「富力連出兩招救亡：大股東注資80億、物管業務100億售予碧服」，似乎能舒緩一些壓力，富力2022年1月到期的美元債也應聲反彈，升了$6美分至$82美分水平。但到底富力地產的情況有沒有因為大股東的80億注資而變得樂觀?

要解答這問題，第一步必需先了解富力的財務狀況。

衡量一家內房的財務狀況的「三條紅線」，包括1.剔除預收款後的資產負債率大於70％；2.淨負債率大於100％；3.現金短債比不得小於1倍，相信讀者們都有聽過。監管機構和投資者對這三條紅線都「望到實」，各地產商都用盡方法去「處理」這三條紅線，務求在財務報表上交出不俗的成績表，所以一眾在港上市的內房企業在今年上半年的財報，大部份在三條紅線的表現都不太差，即使是恒大也見到了明顯的「改善」，在2021年6月錄得一條紅線轉綠，可是最後也是出事了。 在香港上市的內房只有一間是三條紅線全踩，正正就是富力地產。截至2021年上半年，富力地產剔除預收款後的資產負債率為74.9％、淨負債率為123％、現金短債比約為0.55，全都未達三條紅線的標準。貝殼研究院統計了85間重點內房，當中只有8間在2021年上半年仍然是三條紅線全踩，與富力並肩的，有幾間其實已經債務違約了，包括華夏幸福、泰和集團及藍光發展，相信大家都感受到富力的情況有多嚴峻。

Source: http://finance.eastmoney.com/a/202109142098609992.html

星期一收市後，朋友傳送了我一篇有關富力的新聞：「富力連出兩招救亡：大股東注資80億、物管業務100億售予碧服」，驟眼看來是一個重大利好消息，一來大股東李思廉和張力出錢救亡是對公司信心的表現，二來富力地產看來多了180億流動資金，富力在2021年6月帳上現金有290億，一年內到期債務為520億，缺口為230億，180億絕對能解決燃眉之急。但當我再仔細看了公司公告，便發現並不是這一回事。

原來碧桂園服務(6098.HK)作價人民幣100億收購的富良環球，並不屬於富力地產旗下，而是由富力兩位創始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份，陳思樂持有7.05%股份，換句話說，這人民幣100億是給李思廉、張力和陳思樂，不是給公司富力地產的。更令人咋舌的，是富力的物管業務本來是富力地產旗下的，在2020年3月31日，由李思廉和張力各持有50%的廣州富星向富力地產私有化了物管業務，當時作價僅人民幣3億元，李思廉和張力在一年後的今天用人民幣100億元轉售予碧桂園服務，可謂真正的「自肥企画」。

然後，李思廉和張力再注資港幣80億元 (注意這是港幣，上面賣物管是人民幣100億)予富力地產作救火之用，看似慷慨及對公司有信心，但其實計一計數，大股東一買一賣賺了人民幣97億元，折合港幣約116.5億，即使富力地產最後倒了，這80億注資全部沒了，大股東也已經袋了港幣36.5億。而如果沒有大股東的這番操作，今日富力地產收到的便是人民幣100億元的現金，而不是港幣80億的股東貸款。

但事已至此，有這80億對富力地產來說總好過沒有，亦應該能稍為續命。富力地產的公告中最後一段「在主要股東的財務支持下，且預期未來數月自公司行動的正面進展，本集團非常有信心於財政年度結束前繼續改善本集團的財務狀況。」

投資者們信不信呢?

作者陳錦鋒為馭風聯合創辦人、華晉證券資產管理首席投資組合經理、證監會持牌人士。筆者及其客戶並未持有上述股票。